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疫情期间买房(时间线,贷款信息,感想)
[版面:三藩市地区][首篇作者:hugo745] , 2020年05月22日02:24:26 ,1044次阅读,0次回复
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hugo745
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发信人: hugo745 (归途无期), 信区: SanFrancisco
标  题: 疫情期间买房(时间线,贷款信息,感想)
发信站: BBS 未名空间站 (Fri May 22 02:24:26 2020, 美东)

坐标美东长岛Nassau北岸,去年10月底看上的一个2B2.5B(125平左右)+2车位的Condo
,地税11k,月管理费800,早晚25分钟LIRR Express往返曼哈顿(最看重的属性),顶
级学区(暂时也没想学区有啥用,但至少可以保证房子不贬值,以后也好租好卖)。最
难得的是所有房间都朝南(没有南北通透。。否则就完美了),西海岸的童鞋可能会笑
话。。。但没办法,纽约尤其是长岛的房子大部分都是旧的,而且不讲究朝向,大概in
general老美都不讲究吧,看了20多套Condo/Coop,朝南的屈指可数。

时间线:

2019年10月底,开offer,卖家接受,第二天立刻从银行办好pre-approval

2019年12月初,谈好合同细节,正式in contract,target closing date是1月15号(
根据纽约州的法律,任何一方到期没ready,可以自动申请30天延期)

2020年01月初,银行顺利查完所有信息,出commitment letter;坐等卖家商量closing
date,随时准备lock rate(彼时利率是15年3%,不买point)

2020年02月中,卖家一直没回音。。。找经纪和律师轮番询问后,得知卖家没有clear
title to sell(因为是estate sale,也就是遗产房,亲属关系复杂,需要多点时间,
好吧。。。理解。。。)

2020年03月初,卖家终于弄好了title clearance,此时按照合同卖家已经逾期了,但
毕竟房子还是喜欢的,但因为之前卖家的不透明和拖延,我也长了个心眼,重新去看了
下房子,确保他们有按照合同上写的每一条完成close之前的内容,这其中包括 1. 修
好空调(四个大的内置GE,坏了俩) 2. 清理家具(基本都请了,除了一个丑陋无比大
沙发)3. 维修好水电(之前查房发现一个水龙头坏掉,3个顶灯不working)。卖家这
时候有点无赖,说他们ready了,我们不close就是我们逾期。我直接越过律师回复卖家
说:“We have been following the contract since the beginning, you are the
one that delayed the closing date and violated the rules. Now even though
you think you are ready to close, but you are not, items 'xyz' are still not
being fixed per contract. If you want to play diry with me, I am happy to
see you in the court. I believe it will be a very interesting experience for
both of us.”邮件发出后,对方一周没有回复,大约十天后,对方的经纪人发了邮件
商量了赔偿(又是一些小厮比,不过基本都算胜利告终)。

2020年03月底,终于close(那时候COVID-19正好在纽约刚刚爆发。。。

回首看去,没想到第一次买房子前前后后花了5个多月,更没想到是从经济强势的19年
底一路拖到了美国肺炎爆发的2020年3月。中间一度想过,担心经济周期,要不要back
off,但最后还是决定买了下来,主要还是两个原因吧:

长岛这里本身就房源一直紧俏;卖家虽有些nasty,但好好处理后,得到的是自己喜欢
的好房子
in general, 很同意板上很多前辈的分享,也就是自住房,还是不要像投资房那样去
time the market,虽然现在房价有点下行的样子,但长远看还是划算的

然后一点关于房屋合同的感想:买房前一定要仔细过一下房屋合同,这个时候好的律师
很重要。但律师再好,自己也还是要仔细看看细节条款,找到哪些对自己不利的,及时
和律师沟通并且保护自己的权益。比如这次一开始卖家draft的合同上没有加上deeded
parking这个条款,我们坚持加上作为contingency,后来turns out很大的保护了我们
的利益,因为不是每一个condo都是deeded parking,根据房产最初的offer plan并不
能完全认定,随着时间parking space可以被买卖。另外一定要做房屋检查!!这次我
们差点吃亏,因为签合同前没有找专业的人做inspection(律师建议condo不需要,因
为condo很少有像房梁或者地基破损的问题,当时也就没当回事),幸好我们自己检查
的仔细,把坏空调,坏水龙头,家具未清理这些都作为contingency加在了合同上了,
否则合同一签,房子就是sell as is了。

分享一下理赔的细节吧:

四个GE空调坏俩,对方提出全赔,一共赔8700(空调是800-1000左右一个,人工费按这
里小时quote)
大沙发没清理,赔150(condo管理很严格,大件物品搬运必须有licensed mover)
厕所水龙头不出水+一些坏掉哦顶灯(对方一共赔1000)
Closing Day当天对方委托的Closer竟然告诉我5把钥匙少了3把(车库,大门),当场
又厮逼,对方只答应三把一共赔100,我当场在合同上写了大大的“void”,背起书包
走了,对方律师追出来说,好吧。。一把100

最后分享一下贷款:
找的HSBC(其实有很多利率更好的小银行或者是credit union,找了一个pre-approve
了,但一听说是H1B,哪怕是485Pending)就说不好意思了(这里不黑那家银行了,疫
情期间,大家都不容易)。。。所以后来还是决定找大行
最后的利率是50% down,15 years fixed, 2.75% Rate, no points (不是最佳,但
也不差;除了有点后悔当时为什么没有研究一下5年或者7年的ARM,那个貌似已经低到2
.3%一下了??)
至少在纽约这里吧,如果没有卡,还是觉得找大行好,应为大行做的贷款多,沟通方便
,流程正规,这里给HSBC点赞!

除此之外(投资客略过),提请大家买房一定要上来就弄清楚产权,一定最好是明晰的
产权(后来看电视剧安家才明白为什么姑姑每次做老洋房生意前要make sure产权明晰)

最后希望疫情中的大家都能平安,进入5月份,要是总看新闻,会觉得人生越来越难了
,现在的新闻就是为了让大家更紧张的。。。所以少看新闻吧,每天题目多刷一点,知
识多学一点,这总会过去的。

昨天听到公司division head在weekly podcast里面说:他从疫情开始后,养成了“每
两个电话会议的间隔做10个push up的好习惯”- 互勉!
--

※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM:172.]

 
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